Actualmente es cada vez mas habitual que las personas no busquen comprar su propia casa ya sea por temas económicos, por temas laborales o por temas de seguridad; la verdad es que han aumentado los casos de personas que buscan arrendar en vez de comprar.
En esta nota nos referiremos a lo contenido en la Ley 18.101, la cual trata el arrendamiento de los predios urbanos, analizando artículos para conocer mejor su alcance y aplicación.
NAVEGA POR ESTA NOTA
Publicada el 29 de enero de 1982, esta ley vino a regular lo concerniente al arrendamiento de inmuebles que se encuentran dentro del territorio de la ciudad, en su primer artículo establece el alcance que tiene el contrato de arrendamiento sobre los bienes raíces urbanos, siendo estos definidos como:
“los que se encuentran DENTRO del radio urbano y haciendo el alcance a los que se encuentran FUERA del radio urbano pero que su superficie no excede de una hectárea”
En su artículo 2° se nos señalan aquellos bienes raíces urbanos que se encuentran excluidos a la aplicación de esta ley, los cuales son los siguientes:
1. Predios con cabida superior a 1 hectárea con aptitud o explotación agrícola, ganadera o forestal,
2. Inmuebles fiscales,
3. Viviendas que se arrienden por temporada no más de 3 meses, que estén amobladas y para fines de descanso o turismo,
4. Hoteles, residencias aquellos que estén destinados al hospedaje,
5. Estacionamientos,
6. Viviendas regidas por la ley 19.281 (arrendamiento con promesa de compraventa).
EL DESAHUCIO Y LA RESTITUCIÓN
Se encuentran comprendidos desde el articulo 3° al 6°, en estos artículos se nos señala que los contratos de arrendamiento que son pactados en modalidad de mes a mes y aquellos que sean pactados con una duración indefinidas. El desahucio que realice el arrendador solo podrá efectuarse de manera judicial o bien a través de una notificación personal, la cual deberá ser realizada por un notario. Este desahucio tiene un plazo para su realización de dos meses, esto contados desde su notificación al arrendatario. Existe una regla en la cual dicho plazo se aumente un mes por cada año completo en que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble, es decir, si un arrendatario utilizó 3 años el inmueble, el plazo del desahucio será de 5 meses para llevarse a cabo. Existe una limitación a este cómputo, ya que el artículo 3° señala que no podrá excederse de 6 meses, siendo obligación del arrendatario desahuciado restituir el inmueble antes de que expire el plazo y siempre respetando su obligación de pagar la renta, pero está siendo aplicable solo hasta el día de la restitución del inmueble.
TIPOS DE CONTRATO
Plazo fijo inferior a 1 año: Para el caso de estos contratos, en los cuales no excedan de un año, solo se podrá efectuar la restitución del inmueble por la vía judicial. Teniendo el arrendatario un plazo de 2 meses contados desde la notificación de la demanda para llevar a cabo la restitución.
En el caso que el arrendatario quisiese restituir el inmueble antes del plazo otorgado, este solo se encontrará obligado al pago de la renta hasta el día de dicha restitución.
Plazo fijo superior a 1 año: En los contratos de arrendamientos destinados a la habitación por un plazo fijo superior a un año, siempre se entenderá implícita la facultad del arrendatario para poder subarrendar el inmueble, salvo que el arrendador estipule o señale que el arrendatario no posee dicha facultad. En caso de poner término anticipado a consecuencia de carecer de esta facultad, el arrendatario no está obligado al pago de la renta del periodo que falte.
Si termina el arrendamiento ya sea por causa de expiración del tiempo estipulado, extinción del derecho del arrendador sobre dicho inmueble o cualquier otra, es obligación del arrendatario pagar la renta de arrendamiento además del pago de los gastos comunes, esto será hasta que este restituya el inmueble.
Si el arrendatario abandonare el inmueble, sin llevar a cabo su debida restitución a su arrendador, este último tiene la facultad de solicitarle al juez de letras competente que se le entregue el inmueble arrendado. Esto se realiza sin forma de juicio y con la sola certificación del abandono que realiza el ministro de fe a través de un acta.
COMPETENCIA Y PROCEDIMIENTO
Esta materia se encuentra comprendidas desde el articulo 7° al 19°. En ellas se señalan las normas aplicables al juicio y a los órganos jurisdiccionales intervinientes en él.
Las normas de esta ley se aplicarán a los juicios sobre:
1. Desahucio
2. Terminación del arrendamiento
3. Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo
4. Restitución de la propiedad por expiración del derecho del arrendador
5. Indemnizaciones de perjuicio que intente el arrendador o el arrendatario
6. Otras que versen sobre cuestiones derivadas de estos contratos.
Estos juicios se regirán por las siguientes reglas:
1. El procedimiento es verbal, si las partes lo desean, pueden presentar minutas escritas que contengan los hechos y las peticiones.
Una vez deducida la demanda, el tribunal citará a audiencia del 5° día hábil después de la última notificación.
2. Las notificaciones se realizarán conforme a lo establecido en el artículo 533 del Código de Procedimiento Civil. Para los casos del artículo 44 se presumirá de pleno derecho como domicilio del demandado el que corresponde al del inmueble arrendado.
3. En la demanda se señalarán los medios de prueba que se utilizarán en el juicio. Para el caso de los testigos, solo podrán declarar hasta 4 testigos por cada parte. Además, que la nómina de testigos se deberá presentar hasta antes de las 12:00 horas del día que precederá al de la audiencia.
4. La audiencia tendrá lugar solo con la parte que asista a dicha audiencia. Esta comenzará con una relación verbal de la demanda, después una contestación verbal por parte del demandado y posteriormente a esto, se realizará el llamado a conciliación.
5. En la contestación el demandado se da la oportunidad para reconvenir, debiendo hacerse en el mismo acto, dando cuenta de cuáles serán los medios de prueba que sustentará su pretensión.
El tribunal dará traslado al demandante, quien podrá contestar de inmediato o bien reservar su gestión para realizarla en la audiencia, de todas formas, la reconvención se tramita y se resuelve conjuntamente con el asunto principal.
6. De no llevarse a cabo el avenimiento total, será el juez quien fijará los puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos correspondiente a la recepción de la prueba ofrecida en la demanda y contestación.
Si no hay hechos sustanciales, pertinentes o controvertidos. El tribunal citará a las partes a oír sentencia de inmediato.
En el caso de que haya demanda reconvencional, la parte demandante podrá solicitar que se cite a las partes a una nueva audiencia a realizarse dentro de los 5 días siguientes con el fin de contestar la misma y poder rendir la prueba.
7. La prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana crítica, en el caso de la prueba testimonial, esta no se podrá llevar a cabo ante un tribunal distinto de aquel que está conociendo el asunto.
8. Para el caso de los incidentes, estos se promueven y se tramitan en la misma audiencia y no paralizarán el juicio.
9. La apelación solo será aplicable a las sentencias definitivas de primera instancia y a las resoluciones que pongan término al juicio o hagan imposible su continuación.
El recurso de apelación se concederá en el solo efecto devolutivo, teniendo esta preferencia para la vista y fallo, además de no poder concederse una orden de no innovar.
Para el caso de la segunda instancia, siendo a solicitud de parte, será el tribunal de alzada quien podrá pronunciarse a través de la vía de la apelación, sobre todas las cuestiones debatidas en la primera instancia para poder ser debatidas en la sentencia definitiva, aun siendo esta no resueltas en el fallo apelado.
10. Las partes podrán en primera instancia, comparecer y defenderse personalmente pero solo en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponer la demanda no sea superior a 4 UTM.
En caso de que el demandado desee reclamar su indemnización, a través del derecho de retención del inmueble, este se deberá alegar en audiencia. Y será el tribunal quien en la sentencia definitiva se pronunciará sobre si se concede o no dicha retención.
Cuando la terminación del contrato de arrendamiento tenga su origen en la falta de pago de la renta, esto es, mora establecida según el artículo 1977 del Código Civil. La segunda reconvención que señala dicho artículo deberá realizarse en la audiencia de contestación, como también deberá señalarse todo lo relacionado al cobro de aquellas rentas insolutas.
LOS SUBARRENDATARIOS
El articulo 11° y 12° señalan lo correspondiente a los subarrendatarios a la manera en que forman parte del juicio, el desahucio y las indemnizaciones.
A los subarrendatarios se les deberá ser notificada la demanda, esto con el fin de que puedan hacer valer sus derechos en aquellos juicios, donde ocurra la terminación del contrato de arrendamiento sea provocada a consecuencia de una la falta de pago de la renta, por parte del subarrendador. La ley le concede a los subarrendatarios el derecho de poder pagarle al demandante antes de la dictación de sentencia en primera instancia con el fin de enervar la acción. Y así obtener un derecho de reembolso en contra de su subarrendador por el monto pagado, además de poder demandarlo por la indemnización que corresponda.
El cumplimiento de las resoluciones judiciales se realizarán según las reglas generales, salvo el caso particular de entrega de inmueble, el cual se realiza según lo estipulado en el artículo 595 del Código de Procedimiento Civil, el cual dice:
Art. 595. (753). Si, ratificado el desahucio, llega el día señalado para la restitución sin que el arrendatario haya desalojado la finca arrendada, éste será lanzado de ella a su costa, previa orden del tribunal notificada en la forma establecida por el artículo 48.
Otra forma de hacerle notificar al arrendatario de la acción de desahucio es la que le concede esta ley al arrendador de hacer notificar la demanda a las empresas que prestan suministros básicos, como agua o gas con el fin de que se dé por notificado.
En caso de declararse no ha lugar el desahucio o bien la restitución, el demandante no podrá interponer nuevamente la acción sino una vez transcurridos 6 meses desde que haya quedado ejecutoriado el rechazo, salvo que esta nueva acción se funde en hechos acaecidos posteriormente a la presentación de la primera demanda.
COMPETENCIA
Serán los jueces letrados de mayor cuantía los competentes para conocer del asunto en única o en primera instancia, sin perjuicio de las atribuciones que les compete a los jueces de policía local.
Para los casos en que el Fisco sea parte o bien tenga interés en el juicio, conocerán en primera instancia los jueces de letras señalados en el artículo 48 del Código Orgánico de Tribunales.
DISPOSICIONES GENERALES EN ESTA LEY
Son irrenunciables los derechos que son conferidos a los arrendatarios.
Los contratos de arrendamiento que no conste por escrito, se presumirá que la renta es la que declara el arrendatario.
La mora que deba intereses se calculará por la UF de la fecha en que se debió hacer el pago y el momento en que se hizo el pago.
Todo lo dispuesto a los arrendadores- arrendatarios será aplicables a los subarrendadores-subarrendatarios.
En caso de negativa del arrendador a recibir el pago, el arrendatario deberá cumplir con su obligación pagando por consignación en el servicio de Tesorería general de la república.
Serán sancionadas con multas de 1 a 60 UF a:
Los Arrendatario que incurra en falsedad en su declaración sobre subarriendos
El subarrendador que percibiendo renta no le pague al arrendador, provocando el lanzamiento del subarrendatario.
El arrendador que injustificadamente se negase a otorgar al arrendatario la autorización para abandonar el inmueble, retirar sus pertenencias, o le otorgue el recibo que acredite su pagó la renta.
Como hemos visto, esta ley no comprende todo lo relacionado al arrendamiento de predios urbanos, posee elementos que deben ser complementado con lo estipulado en diversos cuerpos legales como lo son el código civil, el código orgánico de tribunales, la ley de copropiedad inmobiliaria, entre otras legislaciones que nos complementan el estudio de este tema.
Es así como a través de los 24 artículos que comprende la ley, se nos señala como se deben abordar las situaciones concernientes al arrendamiento, las disposiciones generales, los elementos presentes y las reglas aplicable, que, si bien no es completo, es un complemento necesario tener el código civil y el conocimiento de la materia para su mejor conocimiento.